JUAL BELI TANAH

Jual beli tanah sering terjadi di kehidupan masyarakat. Tanah yang bersertipikat wajib dibuatkan pembuktiannya dalam bentuk Akta Jual Beli yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Tanah yang belum terdaftar atau belum dibuatkan sertipikat biasanya pembuktian dilakukan melalui kelurahan dan kecamatan dalam bentuk surat dibawah tangan seperti surat jual beli atau sering disebut berita acara komisi. 

Jual beli atas Tanah  yang bersertipikat harus memperhatikan beberapa hal seperti:

1. Asli Sertipikat
2. Identitas penjual dan pembeli
   
3. Pajak
4. Akta jual beli
   

1. Asli Sertipikat

Asli sertipikat adalah bukti kepemilikan atas tanah yang sudah terdaftar di kantor pertanahan. Sebelum melakukan jual beli, wajib melakukan pengecekan atas sertipikat tanah. Tujuan pengecekan adalah untuk memastikan bahwa sertipikat atas tanah yang akan menjadi objek jual beli adalah memang benar-benar asli dan terdaftar dikantor badan pertanahan. Melalui pengecekan sertifikat kita akan mengetahui tanah tersebut dalam keadaan sengketa atau sedang dijaminkan. Pengecekan sertipikat dapat dilakukan sendiri oleh pemilik sertipikat dengan membuat permohonan ke kantor pertanahan setempat. Dalam praktik, biasanya pemilik sertifikat akan memberikan kuasa kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah untuk melakukan proses pengecekan. Proses pengecekan di kantor pertanahan dilakukan melalui sistem elektronik.

Apabila sertifikat sudah dilakukan proses pengecekan dan hasilnya sertifikat tersebut benar-benar terdaftar atas nama pemilik/penjual dan tidak bermasalah, artinya tidak dalam keadaan sengketa atau menjadi objek jaminan maka sertifikat tersebut dapat dilanjutkan sebagai objek dalam pembuatan akta jual beli, Tetapi apabila ditemukan bahwa sertifikat tidak terdaftar atau dalam keadaan sengketa atau dalam keadaan dijaminkan maka sertifikat tersebut tidak dapat diproses sebagai objek dalam pembuatan akta jual beli.

2. Identitas dari Penjual dan Pembeli

Identitas dari penjual dan pembeli harus jelas dibuktikan dengan dokumen administrasi kependudukan seperti Kartu tanda kependudukan(KTP), kartu keluarga, akta nikah bagi penjual yang sudah menikah.

Apabila penjual sudah menikah dan tanah yang menjadi objek jual beli adalah harta bersama, maka wajib memperoleh persetujuan dari suami atau isteri.

Identitas penjual harus sesuai dengan nama yang terdaftar dalam sertifikat. Apabila ada perbedaan dalam penulisan nama pada sertipikat dengan KTP, maka dapat dibuatkan surat keterangan dari kelurahan yang menerangkan perbedaan nama tersebut.

3. Pajak

Pajak dalam proses jual beli dikenakan kepada penjual sebesar 2,5% dari nilai transaksi atau kesepakatan harga dari kedua belah pihak.

Sedangkan bagi pembeli dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dengan perhitungan Nilai transaksi-Rp,60.000.000x5%

Sebagai contoh jual beli antara A dan B dengan nilai transaksi Rp.100.000.000. maka pajak yg harus dibayar adalah :

Penjual = Rp.100.000.000x2,5%= Rp.2.500.000

Pembeli = Rp.100.000.000-Rp.60.000.000x5%=Rp.2.000.000

4. Akta Jual Beli (AJB)

Akta Jual beli dibuat dihadapan Pejabat pembuat akta tanah.

Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Akta Jual beli dapat dilaksanakan apabila sertipikat sudah dilakukan pengecekan, identitas penjual dan pembeli jelas dan dokumen pendukungnya telah terpenuhi, pajak dan BPHTB sudah dibayar. Apabila semua sudah terpenuhi, maka PPAT akan membuat akta jual bei kemudian di tandatangani oleh penjual, pembeli, dua orang saksi dan PPAT. PPAT akan membuat dua rangkap AJB yaitu lembar pertama sebagai minuta dan lembar kedua guna pendaftaran balik nama sertipikat dikantor pertanahan serta lembar salinan untuk para penghadap.

Selanjutnya adalah proses balik nama sertipikat dengan mengajukan permohonan ke kantor pertanahan kota atau kabupaten dengan melampirkan dokumen berupa fotocopy kartu tanda penduduk (KTP), Asli sertipikat, bukti setor PPh dan BPHTB.